Etap 1 · 25%
Przygotowanie terenu, prace ziemne, fundamenty, izolacje, podstawowe prace instalacyjne i przyłączeniowe.
Przewodnik dla kupującego
Zakup domu w trakcie budowy, krok po kroku.
Kupno domu, który jeszcze powstaje, przebiega etapami i jest zabezpieczone ustawą deweloperską. Pieniądze trafiają na mieszkaniowy rachunek powierniczy w banku, a nie bezpośrednio do dewelopera. Wpłata za dany etap następuje dopiero po jego wykonaniu, a bank sprawdza postęp budowy, zanim wypłaci środki. Poniżej cały proces: dziesięć kroków od wyboru domu do aktu notarialnego.
Ten sam materiał w wersji do druku: pobierz przewodnik w PDF.
1. Wybór domu
Najpierw wybierają Państwo konkretny dom. Przed decyzją otrzymują Państwo prospekt informacyjny wraz z załącznikami — są w nim najważniejsze informacje o domu, nieruchomości i całej inwestycji.
2. Rezerwacja domu (nieobowiązkowa)
Rezerwacja przydaje się, gdy chcą Państwo czasowo wyłączyć dom ze sprzedaży: na czas decyzji kredytowej, przygotowania dokumentów albo ostatecznej decyzji o zakupie.
Umowa rezerwacyjna zawierana jest na określony czas. Opłata rezerwacyjna wynosi nie więcej niż 1% ceny domu i jest zaliczana na poczet ceny przy podpisaniu umowy deweloperskiej.
3. Umowa deweloperska u notariusza
Kolejny etap to podpisanie umowy deweloperskiej w kancelarii notarialnej. Umowa dokładnie określa:
- Dom i działkę — który dom i którą działkę Państwo nabywają.
- Cenę — ustaloną i potwierdzoną cenę zakupu nieruchomości.
- Powierzchnię i standard — parametry techniczne oraz standard wykończenia.
- Harmonogram i terminy — etapy realizacji i termin przeniesienia własności.
4. Mieszkaniowy rachunek powierniczy
Wpłaty nie trafiają wprost do dewelopera. Mechanizm wygląda tak:
- Kupujący wpłaca środki na mieszkaniowy rachunek powierniczy prowadzony przez bank.
- Bank kontroluje postęp budowy.
- Dopiero po spełnieniu określonych warunków bank wypłaca środki deweloperowi.
Dzięki temu wpłaty są powiązane z rzeczywistym postępem realizacji inwestycji.
5. Budowa podzielona na cztery etapy
Każdemu etapowi odpowiada 25% wartości inwestycji określonej w harmonogramie.
Etap 2 · 25%
Konstrukcja budynku, stropy i schody, konstrukcja dachu, wykonanie pokrycia dachowego.
Etap 3 · 25%
Montaż okien, drzwi i bramy, ściany działowe, instalacje wewnętrzne, tynki, zamknięcie budynku.
Etap 4 · 25%
Posadzki, elewacja, montaż pompy ciepła, zakończenie instalacji, prace sanitarne, zagospodarowanie terenu, standard deweloperski.
Szczegółowy zakres etapów i ich terminy są zawsze określone w dokumentacji dotyczącej konkretnego domu.
6. Kiedy następują kolejne płatności
Zasada jest prosta: najpierw realizowany jest etap budowy, dopiero potem następuje wpłata za ten etap. Kolejność jest zawsze taka sama:
- Etap budowy zostaje wykonany.
- Kupujący otrzymuje od dewelopera informację o zakończeniu etapu.
- Kupujący wpłaca odpowiednią część ceny na rachunek powierniczy.
- Bank sprawdza zakończenie etapu.
- Bank wypłaca środki deweloperowi.
7. Dodatkowa ochrona wpłat
Poza rachunkiem powierniczym działa Deweloperski Fundusz Gwarancyjny — dodatkowy mechanizm ochrony pieniędzy kupujących. Składkę na fundusz odprowadza deweloper; nie jest to dodatkowa opłata po stronie kupującego. Wpłaty są więc chronione podwójnie: rachunkiem powierniczym i funduszem gwarancyjnym.
8. Zakończenie budowy
Po wykonaniu wszystkich czterech etapów następuje formalne zakończenie budowy. Deweloper dokonuje wymaganych czynności związanych z zakończeniem procesu budowlanego, a dom zostaje przygotowany do odbioru technicznego.
9. Odbiór techniczny domu
Spotykamy się w domu i przeprowadzamy odbiór techniczny. Sporządzany jest protokół. Zauważone wady lub usterki wpisuje się do protokołu, a deweloper ma określone przepisami terminy na odniesienie się do nich i ich usunięcie. Wszystkie uwagi są formalnie zapisane i rozpatrywane w uporządkowany sposób.
10. Akt notarialny i przeniesienie własności
Ostatni etap to podpisanie aktu notarialnego przenoszącego własność nieruchomości. Po spełnieniu warunków umowy i pomyślnym odbiorze technicznym stają się Państwo właścicielami domu i działki. To końcowy etap całego procesu.
Najczęstsze pytania o zakup
Czy muszę wpłacić całość z góry?
Nie. Płatność dzieli się na cztery części po 25%, a każda następuje dopiero po wykonaniu odpowiadającego jej etapu budowy.
Gdzie trafiają moje pieniądze?
Na mieszkaniowy rachunek powierniczy w banku. Deweloper dostaje środki dopiero po tym, jak bank potwierdzi zakończenie etapu.
Czy rezerwacja jest obowiązkowa?
Nie. Jest opcją, gdy potrzebują Państwo czasu na kredyt lub dokumenty. Opłata to maksymalnie 1% ceny i wchodzi w cenę domu.
Czy Deweloperski Fundusz Gwarancyjny mnie kosztuje?
Nie. Składkę odprowadza deweloper.
Co, jeśli przy odbiorze znajdę usterki?
Wpisuje się je do protokołu odbioru. Deweloper ma określone przepisami terminy na ustosunkowanie się i usunięcie wad.
Czy przy zakupie od dewelopera płacę PCC?
Nie. Zakup na rynku pierwotnym od dewelopera nie podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych.
Masz pytanie o konkretny dom?
Marek Dąbrowski: 502 280 303 · Justyna Dąbrowska: 509 672 672 · biuro@zaciszestrupinduzy.pl